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                首部住房租賃條例來了,專家權威解讀在這里
                信息來源:管理員 發布日期:2020-09-30

                 

                    97日,住房和城鄉建設部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》),向社會公開征求意見,意見反饋截止日期為2020108日。據悉,《條例》是我國住房租賃領域首部條例性規范性文件。《條例》對近年來頻發的長租公寓“爆倉跑路”“租金貸”、哄抬房租、二房東“兩頭賺”等行為進行了規范。

                防范長租公寓“爆倉”

                    今年8月以來,長租公寓“爆倉跑路”事件頻發,給房東和租客造成了很大損失。今年824日,鄭州市住房保障和房地產管理局發布《房屋租賃風險警示》稱,該市兩家長租公寓公司存在“高收低租、長收短付”等經營行為,公司在收取租客租金、押金后,拖欠房東租金、不退租客押金,且租客、房東無法聯系公司工作人員,引發糾紛。96日,央視財經頻道曝光上海巢客總部人去樓空,租戶交錢無房可住,房東出租房屋后無租可收……

                為遏制上述不良經營行為,《條例》第38條明確規定:

                    “住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的,房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄,加強對租金、押金使用等經營情況的監管。直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度,將租金、押金等納入監管。”

                    《條例》發布后,911日,成都市住房和城鄉建設局等四部門出臺《關于開展住房租賃資金監管的通知》規定,住房租賃企業應設立監管賬戶,承租人支付租金周期超過3個月的,其收取的租金、押金和利用“租金貸”獲利的資金都要存入監管賬戶。

                    華南理工大學法學院講師呂翾認為,長租公寓“高進低出”“長收短付”運營模式風險大,擾亂住房租賃市場。住房租賃企業采用該運營模式,雖然可以快速籌集資金、占領市場,但資金鏈容易斷裂繼而破產。《條例》將“高進低出”“長收短付”等行為列入經營異常名錄,客觀上將減少長租公寓“爆倉”風險,有利于保護房東、租客利益,維護住房租賃市場秩序。

                    天津師范大學法學院副教授張培堯說,該規定要落在實處,關鍵在于舉證責任的分配,“應確立舉證責任倒置原則:由租戶或房東提供初步證據,證明租賃企業可能存在‘高進低出’‘長收短付’行為,然后由租賃企業提供證據證明不存在該行為,如果租賃企業無法證明,則應當推定有上述行為,并承擔相應責任。”

                遏制非法“租金貸”

                    “租金貸”是指租客在與長租公寓簽約時,和該企業合作的金融機構簽訂貸款合約。一般由該金融機構替租客支付全年房租,租客向該金融機構按月還清租房貸款,相應貸款利息由長租公寓企業代為支付。“租金貸”模式看似方便,但容易讓租戶在不知情的情況下承擔了貸款資金被服務商挪用的風險;少數服務商及其高管還存在涉嫌職務侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規行為。

                《條例》對此也進行了規制,第23條規定:

                    “住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款,應當以備案的住房租賃合同為依據,貸款期限不得超過住房租賃合同期限。”

                    張培堯認為,《條例》第23條一方面基于保護承租人利益考慮,不得在違背承租人意愿的情況下,向承租人發放租金貸款,不得將租金貸款作為交易條件;另一方面基于維護貸款金融市場秩序考慮,打擊通過租金貸款形式套取金融資金、擾亂貸款市場等行為。

                    呂翾表示,《條例》第23條是對現實風險的回應:一是防止承租人在不知情或者格式條款下進行“網貸”,遭受貸款欺詐;二是防止租賃企業“爆倉”而損害承租人利益。但需要明確的是,該規定的目的是遏制租賃企業或者網貸機構“非法‘租金貸’”。“租金貸”本質上屬于消費者金融在租賃領域的創新使用,它一旦運用得當,不僅能幫租賃企業和服務商緩解資金壓力,促進更多人接受長期租賃,也可以讓網貸機構拓展業務范圍。

                    張培堯對此表示贊同。在他看來,并非所有的“租金貸”都需要扼制,以備案租賃合同為依據的、依法合規的租金貸款,在一定程度上可以解決承租人租金支付困難問題。

                禁止 “哄抬房租”

                《條例》還對“哄抬房租”行為進行了規制,如第9條規定:

                   “在住房租賃合同期限內,除法律規定和合同約定的情形外,出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同,不得單方面提高或者降低租金”;

                21條規定:

                   “住房租賃企業等市場主體在從事住房租賃有關經營活動時,應當遵守《中華人民共和國反壟斷法》《中華人民共和國反不正當競爭法》等的有關規定,禁止哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為。”

                    呂翾認為,上述規定表明政府將加強對住房租賃市場的監督管理,“租金監管制度的建立實施,為住房租賃市場提供了統一的標準,在一定程度上會遏制租金上漲過快。”但維護住房租金維持在合理范圍內,需要政府不斷完善相關制度、落實有關政策,以及住房租賃企業、房地產經濟機構、承租人等各方共同努力。

                    張培堯說,上述規定可以達到“穩租金”的目的,但《條例》沒有對租金提高或降低的情形進行規定,應對房東或租賃企業等不當提高租金損害租戶合法權益的行為做出更細致的責任規定。另外,主管部門可以采取哪些措施來穩定租房租金水平,還有待進一步明確。

                《條例》第 36 條規定,

                    “直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度,定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的,可以采取必要措施穩定租金水平。”

                    張培堯說,該規定有利于加快建立租金指導制度,形成“基準租金”概念,催生租金公示制度的建立完善。但還應建立配套的租金監管制度,如將租金是否穩定納入考核各級政府的一項重要指標。

                    呂翾則認為,供求決定價格,租賃市場仍是一個高度市場化的市場,政府指導租金或許還不是解決房租亂漲問題的關鍵,增加租賃住房數量可能更有利于從根本上解決問題。

                    另外,《條例》還對房地產經紀機構租房和通過住房租賃企業租房,做了嚴格區分,并在第三章、第四章分別對住房租賃企業和房地產經紀機構的從業行為進行了規定。這能否遏制現實生活中有的住房租賃企業將自有房屋或他人房屋出租后,既收取租金,又以中介名義收取中介費,“兩頭”賺錢呢?

                    張培堯認為,《條例》對住房租賃企業和房地產經紀機構進行明確劃分,有利于明確各自的權利義務與責任關系,具有積極意義。但規定房地產經紀機構不得賺取租金差價,對租賃企業沒有限制。允許租賃企業將以合法方式取得的他人房屋轉租,并賺取租金差價,即允許租賃企業充當“二房東”。但租賃企業在此關系中,不是中介機構角色,不應既賺取租金差價,又收取中介費。但實踐中,會不會通過租金差價形式收取中介費,這很難認定,應從嚴格合同備案、加強主管部門價格監管、稅務稽查等角度予以綜合治理。



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